Uzavretie zmluvy o kúpno-predaji nehnuteľnosti je kľúčovým krokom pri nadobudnutí bytu, domu alebo garáže. Tento právny dokument definuje práva a povinnosti oboch strán – predávajúceho aj kupujúceho – a zabezpečuje hladký priebeh prevodu vlastníctva. Správne vypracovaná zmluva nielenže chráni investíciu kupujúceho, ale zároveň predchádza možným sporom a nejasnostiam v budúcnosti. Preto je dôležité venovať pozornosť všetkým jej náležitostiam a právnym aspektom.
Pri príprave kúpno-predajnej zmluvy je nevyhnutné zohľadniť viacero faktorov, ako sú presná identifikácia nehnuteľnosti, dohodnutá kúpna cena, spôsob úhrady a termíny prevodu vlastníctva. Okrem toho musí zmluva obsahovať aj špecifické doložky, ktoré chránia obe strany pred možnými rizikami, ako sú skryté právne vady alebo dlhy viazané na nehnuteľnosť. V tomto článku sa podrobne pozrieme na všetky dôležité aspekty, Zlatosk.com ktoré by mala kúpno-predajná zmluva obsahovať, aby bola právne záväzná a bezpečná pre všetkých účastníkov transakcie.
Podanie návrhu na začatie katastrálneho konania
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí obsahovať viacero dôležitých náležitostí, aby bol právne platný a bezproblémovo spracovaný.
Povinné náležitosti návrhu
- Údaje o navrhovateľovi:
- Fyzická osoba: meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo iný identifikátor pre cudzincov), trvalé bydlisko, korešpondenčná adresa, ak sa líši od trvalého bydliska, a štátna príslušnosť.
- Právnická osoba: názov, identifikačné číslo (IČO), sídlo a korešpondenčná adresa (ak je odlišná od sídla).
- Administratívne údaje:
- Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
- Predmet návrhu a označenie právneho úkonu (napr. prevod vlastníckeho práva).
- Identifikácia nehnuteľnosti podľa údajov katastra.
- Výmera a podiel vlastníckeho práva, ak ide o spoluvlastníctvo.
- Ďalšie povinné údaje:
- Číslo úradného overenia geometrického plánu v prípade rozdelenia alebo zlúčenia pozemkov.
- Dátum a miesto zverejnenia zmluvy, ak ide o zmluvu podliehajúcu povinnému zverejneniu.
- Zoznam všetkých príloh priložených k návrhu.
- Možnosť požiadať o zrýchlené konanie o vklade.
Nadobudnutie vlastníckeho práva cudzincami
Podľa platnej legislatívy môže byť účastníkom konania aj cudzinec. Devízový zákon (§ 19a) stanovuje, že cudzozemci môžu nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v Slovenskej republike, s výnimkou prípadov, kde existujú špeciálne právne obmedzenia.
Možnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy
Otázka odstúpenia od kúpnej zmluvy po jej zavkladaní je často predmetom právnych diskusií. V zásade je možné odstúpenie od zmluvy, pričom na spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného vlastníka je potrebná právne relevantná listina. Môže ňou byť notárska zápisnica alebo právoplatné súdne rozhodnutie, ktoré potvrdzuje platné odstúpenie od kúpnej zmluvy.
V súlade s Občianskym zákonníkom je možné uzavrieť kúpnu zmluvu nielen na nehnuteľnosť, ale aj na hnuteľnú vec, pričom právne náležitosti sa môžu líšiť v závislosti od typu predmetu kúpy.
Stanovenie kúpnej ceny nehnuteľnosti
Cena nehnuteľnosti je primárne výsledkom dohody medzi zmluvnými stranami. Napriek tomu Občiansky zákonník v § 589 stanovuje, že „Cenu je potrebné určiť v súlade s platnými právnymi predpismi, inak je zmluva podľa § 40a neplatná.“ Tento právny rámec zahŕňa zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách a vyhlášku č. 492/2004 Z. z. o určovaní všeobecnej hodnoty majetku, ktoré regulujú cenové postupy a zabezpečujú transparentnosť pri oceňovaní nehnuteľností.
Ak dohoda o cene nie je v súlade s uvedenými predpismi, dochádza k relatívnej neplatnosti tejto časti zmluvy, nie však celej kúpnej zmluvy. To znamená, že pokiaľ niektorá zo zmluvných strán namieta nesprávne stanovenie ceny, cena sa určí podľa cenových predpisov. Ak žiadna zo strán nenamieta, dohodnutá cena ostáva platná a zmluvné strany sú povinné ju dodržať. Pri určovaní ceny je dôležité vyhnúť sa situáciám, keď by kúpna zmluva mohla maskovať iný právny úkon, ako napríklad darovanie nehnuteľnosti.
Od 1. októbra 2018 kataster nehnuteľností obsahuje aj informácie o kúpnych cenách bytov, nebytových priestorov a rozostavaných objektov, pričom tieto údaje sú dostupné len oprávneným orgánom verejnej správy, ako sú NBS, Štatistický úrad SR či Ministerstvo financií SR. Retrospektívne doplnenie cien do katastra sa neuskutočňuje, čím sa zabezpečuje ochrana citlivých údajov o vlastníkoch nehnuteľností.
Kúpna zmluva na byt a určovanie kúpnej ceny ako súčasť zmluvy
Kúpna zmluva na byt musí okrem všeobecných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka obsahovať aj špecifické náležitosti stanovené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Podľa § 5 tohto zákona musí zmluva obsahovať:
- presný popis bytu alebo nebytového priestoru, jeho polohu v budove, číslo bytu, vchodu a opis príslušenstva,
- vymedzenie podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu, ako aj na pozemku,
- určenie a popis spoločných častí domu a ich prípadné výhradné užívanie určitými vlastníkmi,
- úpravu práv k pozemku pod stavbou a k priľahlému pozemku,
- vyhlásenie nového vlastníka o pristúpení k zmluve o správe domu alebo spoločenstvu vlastníkov,
- úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú súčasťou budovy.
Skutočnosť, či je priestor oficiálne evidovaný ako byt, sa určuje na základe kolaudačného stavu. Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 2Cdo/122/2007 zo dňa 30.06.2008 uviedol, že pre posúdenie, či ide o byt, je rozhodujúce stavebné povolenie a nie faktický stav užívania.
Pre nadobudnutie vlastníckeho práva je potrebné podať zmluvu spolu s návrhom na vklad na okresný úrad, katastrálny odbor. K návrhu sa pripájajú aj povinné prílohy, napríklad potvrdenie správcu bytového domu o neexistencii nedoplatkov.
Právne služby spojené s vypracovaním kúpnej zmluvy sú spoplatnené hodinovou sadzbou 100 EUR s DPH. Odhadovaný čas potrebný na vypracovanie dokumentácie sa pohybuje nasledovne:
- vypracovanie kúpnej zmluvy: minimálne 6 hodín,
- kontrola a pripomienkovanie zmluvy: minimálne 6 hodín,
- zapracovanie pripomienok: v závislosti od rozsahu,
- vypracovanie návrhu na vklad do katastra: 2 hodiny (120 EUR).
Viac informácií o poplatkoch spojených s prevodom nehnuteľnosti nájdete v ďalších častiach tohto článku.
Zmluva o kúpe a predaji bytu financovaného hypotékou
Aj keď je byt zaťažený hypotekárnym úverom a existuje na ňom záložné právo, jeho prevod na nového vlastníka je možný. V takomto prípade je však nevyhnutné konzultovať celý proces s bankou, ktorá poskytla úver pôvodnému majiteľovi.
V praxi často dochádza k situácii, keď kupujúci uhradí zostávajúcu časť hypotéky predávajúceho, pričom táto suma sa odráta z dohodnutej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže dlh vyplatiť buď z vlastných úspor alebo prostredníctvom nového úveru. Kľúčové je presne určiť výšku nesplatenej časti hypotéky k dátumu vyplatenia a nastaviť termíny tak, aby boli v súlade s ustanoveniami kúpnej zmluvy. Tieto časové lehoty môžu byť komplikované, keďže musia zohľadňovať aj ďalšie právne a finančné podmienky.
Po splatení úveru vydá banka pôvodného vlastníka tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa z katastra nehnuteľností vymaže záložné právo. Dôležité je zabezpečiť, aby splatenie hypotéky neprebehlo predtým, ako má kupujúci garantované nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Alternatívou je aj prevzatie existujúceho úveru, pri ktorom nový vlastník pokračuje v splácaní hypotéky pôvodného dlžníka. Tento postup sa najčastejšie využíva pri prevodoch nehnuteľností v rámci rodiny alebo pri majetkovom vyrovnaní medzi manželmi po rozvode.
Dôležitým aspektom financovania je spôsob vyplatenia kúpnej ceny. Ak sa cena hradí kombináciou vlastných prostriedkov a bankového úveru, banky zvyčajne vyžadujú, aby bola hotovosť uhradená pred alebo súčasne s uvoľnením úverových prostriedkov. Tento proces môže byť komplikovanejší, ak je do transakcie zapojených viacero bánk. V praxi sa často uprednostňuje notárska úschova peňazí pred vinkuláciou na bankovom účte, pretože poskytuje väčšiu právnu istotu.
Pri uvoľnení úverových prostriedkov zo strany banky je potrebný súhlas pôvodného dlžníka, teda osoby, ktorá hypotéku pôvodne uzatvorila. Bez ohľadu na splnenie všetkých podmienok čerpania úveru má konečné slovo vždy pôvodný dlžník. Z tohto dôvodu sa odporúča previesť financie z úveru najskôr do notárskej úschovy a uvoľniť ich až po splnení zmluvných podmienok, najmä po povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho do katastra. Tento postup zaisťuje ochranu oboch zmluvných strán.
Vzhľadom na právne a finančné komplikácie spojené s prevodom nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je vždy vhodné konzultovať celý proces s odborníkom.
Obchodnoprávna kúpna zmluva podľa platnej legislatívy
Kúpna zmluva v rámci obchodného práva je upravená v § 409 a nasl. Obchodného zákonníka. V súlade s jeho ustanoveniami nemožno uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, pretože sa vzťahuje výhradne na hnuteľné veci. Ak sa jedná o kúpu nehnuteľnosti, právne vzťahy sa vždy riadia ustanoveniami Občianskeho zákonníka, konkrétne § 588 a nasl., bez ohľadu na to, či sú zmluvné strany podnikatelia a transakcia sa uskutočňuje v rámci ich podnikateľskej činnosti.
Medzi základné náležitosti kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka patria:
- identifikácia zmluvných strán,
- presné určenie predmetu kúpy,
- uvedenie množstva tovaru,
- záväzok predávajúceho dodať tovar a previesť na kupujúceho vlastnícke právo,
- záväzok kupujúceho zaplatiť kúpnu cenu.
Zmluvnými stranami kúpnej zmluvy v zmysle Obchodného zákonníka musia byť podnikatelia (tzv. relatívny obchod), pričom môžu byť aj zahraničné subjekty.
Nie všetky ustanovenia Obchodného zákonníka upravujúce kúpnu zmluvu sú kogentné. Existujú len štyri ustanovenia (§ 458, § 459, § 729 a § 743), od ktorých sa nemožno odchýliť ani vzájomnou dohodou. Ostatné ustanovenia je možné prispôsobiť podľa dohody zmluvných strán.
Dôležité je taktiež zohľadniť § 756 Obchodného zákonníka, ktorý stanovuje, že v prípade medzinárodných kúpnych zmlúv môže mať prednosť Viedenský dohovor (Dohovor OSN o zmluvách o medzinárodnej kúpe tovaru) pred domácimi ustanoveniami. To je zásadné najmä v kontexte medzinárodného obchodného styku, kde môžu platiť odlišné pravidlá v závislosti od zmluvných dojednaní a aplikovateľných právnych predpisov.
Poplatky za kataster
Je dôležité si uvedomiť, že samotným podpísaním kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sa nadobúdeč automaticky nestáva jej vlastníkom. Na nadobudnutie vlastníckeho práva je nevyhnutné, aby katastrálny údrad schválil vklad do katastra nehnuteľností v prospech nadobúdeča.
Správne poplatky v oblasti katastra nehnuteľností sú upravené v zákone o správnych poplatkoch. Za podanie návrhu na vklad sa platí poplatok vo výške 66 EUR. Ak je návrh podaný elektronicky, poplatok sa znižuje na 33 EUR. Elektronické podanie môže vykonať len osoba s kvalifikovaným elektronickým podpisom alebo jej zástupca, napríklad advokát či notár. V týchto prípadoch je lehota na rozhodnutie 30 dní.
Ak si strany prajú zrýchlené konanie s lehotou 15 dní, poplatky sa zvyšujú na 266 EUR pri bežnom podaní a 133 EUR pri elektronickom podaní.
Za výpis z listu vlastníctva do 20 parciel sa platí poplatok 8 EUR. Tento dokument sa často vyžaduje pri úverových konaniach v banke.
Medzi dodatočné poplatky patrí overenie podpisu prevodcu, ktoré je možné vykonať u notára alebo na matrike. Podpis nadobúdeča obvykle nie je potrebné overovať, pokiaľ to nevyžaduje zákon. Notárska forma zmluvy nie je povinná, avšak ak ide o prevod bytu alebo nebytového priestoru, je nutné priložiť potvrdenie od správcu, že nehnuteľnosť nie je zaťažená dlhmi. Niektoré správcovské spoločenstvá si za vystavenie potvrdenia útujú administratívny poplatok.
V oblasti kúpnych zmlúv na nehnuteľnosť poskytujeme aj právne služby s orientačnou sadzbou 120 EUR s DPH za hodinu. Typické rozsahy prác zahŕňajú:
- vypracovanie kúpnej zmluvy: od 6 hodín (podľa náročnosti)
- kontrola a pripomienkovanie zmluvy: od 6 hodín
- vypracovanie návrhu na vklad: 2 hodiny
Napriek tomu, že realitné kancelárie ponúkajú prípravu zmlúv, odporúčame ich kontrolu advokátom. V praxi sme sa stretli s mnohými prípadmi právnych problémov vyplývajúcich z nekontrolovaných zmlúv, ktoré neboli pripravené v súdle s platnou legislatívou.
Kúpna zmluva na garáž
Pri kúpe garáže je dôležité rozlišovať medzi rôznymi typmi garážových priestorov. Garáž v bytovom dome, garážové státie v rámci spoločnej garáže a samostatne stojaca garáž predstavujú odlišné právne kategórie, pričom každá z nich podlieha inému spôsobu evidencie a prevodu vlastníctva.
Prvé dva pojmy definuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona sa garážou v bytovom dome rozumie nebytový priestor určený na parkovanie vozidiel na základe rozhodnutia stavebného úradu. Naopak, garážové státie je len vyhradená plocha v rámci garáže, ktorá však nemá štatút samostatného nebytového priestoru.
Samostatne stojaca garáž, ktorá je evidovaná ako samostatná nehnuteľnosť, sa prevádza kúpnou zmluvou v súlade s ustanoveniami Občianskeho zákonníka. V prípade, že nie sú vyriešené vlastnícke vzťahy k pozemku pod garážou, je možné uskutočniť prevod len samotnej stavby, pričom nový vlastník sa môže rozhodnúť, či a ako bude situáciu s pozemkom riešiť.
Údaje o účastníkoch zmluvy
Pri vypracovaní kúpnej zmluvy na garáž sa musí presne identifikovať predávajúci aj kupujúci. Ak ide o fyzickú osobu, uvádzajú sa tieto údaje:
- meno a priezvisko
- rodné priezvisko
- dátum narodenia
- rodné číslo
- adresa trvalého pobytu
Ak je účastníkom právnická osoba, je potrebné uviesť:
- obchodné meno
- sídlo spoločnosti
- identifikačné číslo (IČO)
- ďalšie relevantné údaje, ako napríklad zápis v obchodnom registri
Špecifikácia predmetu prevodu
Zmluva musí presne definovať prevádzanú nehnuteľnosť na základe údajov z listu vlastníctva. Tieto údaje upravuje § 42 ods. 2 katastrálneho zákona a zahŕňajú:
- katastrálne územie, v ktorom sa garáž nachádza
- číslo parcely evidovanej v registri „C“ alebo „E“
- výmeru a druh pozemku
- súpisné číslo stavby
- parcelné číslo pozemku, na ktorom je garáž postavená
- podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, ak je garáž súčasťou bytového komplexu
Ak sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome, často ide o spoluvlastnícky podiel na jednom nebytovom priestore. To znamená, že konkrétne parkovacie miesto nemá samostatné číslo nebytového priestoru, ale vlastník nadobúda podiel na celej parkovacej ploche. Pri takomto prevode je nevyhnutné dbať na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Kupujúci sa spravidla zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k iným prevádzaným podielom.
Podobný spôsob spoluvlastníctva sa môže týkať nielen parkovacích miest, ale aj iných častí nehnuteľnosti, ktoré sú spoločným majetkom viacerých vlastníkov. Preto je vždy vhodné konzultovať kúpu s odborníkom, aby boli všetky právne aspekty správne ošetrené.
Záver
Uzavretie kúpno-predaji nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo garáž, si vyžaduje dôkladnú prípravu a presné definovanie všetkých právnych a technických aspektov. Správne vypracovaná zmluva musí obsahovať presnú identifikáciu zmluvných strán, podrobný opis prevádzanej nehnuteľnosti a jasné stanovenie podmienok prevodu vlastníctva. Dôležitou súčasťou je aj určenie finančných podmienok, spôsobu úhrady kúpnej ceny a prípadných zmluvných pokút. Vzhľadom na komplexnosť procesu je vhodné konzultovať znenie zmluvy s právnym odborníkom, aby sa predišlo nejasnostiam a potenciálnym sporom v budúcnosti.
Pri prevode nehnuteľnosti zohráva významnú úlohu aj kataster nehnuteľností, kde musí byť každá zmena vlastníka riadne zapísaná. Nesprávne alebo neúplné údaje môžu viesť k odmietnutiu návrhu na vklad, čím sa proces nadobudnutia nehnuteľnosti predĺži. Preto je nevyhnutné dbať na presnosť všetkých uvedených informácií, najmä údajov o katastrálnom území, parcelných číslach a právach tretích osôb, ktoré môžu byť s nehnuteľnosťou spojené. Transparentná a precízna zmluva je základným predpokladom bezpečného a bezproblémového nadobudnutia nehnuteľnosti, čím sa zabezpečí právna istota pre všetky zúčastnené strany.
